משקיעים סולידים בורחים משוק ההון ומחפשים אלטרנטיבות יציבות ובטוחות.
מציאות שונה דורשת פעולות שונות
אחרי שנים של ריבית אפסית, צמיחה בריאה ואינפלציה נמוכה, העולם נכנס בשנתיים האחרונות למציאות חדשה. אירועים בריאותיים ופוליטים כמו מגפת הקורונה והמלחמה בין רוסיה לאוקרינה – יצרו תגובת שרשרת שמערערת את הכלכלה העולמית.
זה התחיל עם סגרים ששיתקו את המשק לחודשים ארוכים, המשיך לבעיות חמורות בשרשרת האספקה, שהובילו לאינפלציה גבוהה ברמות שלא ראינו שנים. בתגובה, הבנקים המרכזיים התחילו לעלות את הריבית במשק. כל אלו מייצרים אי וודאות גבוהה ומטלטלת את השווקים הפיננסים.
הרבה משקיעים סובלים בזמן שהם רואים את התיקים שלהם נמחקים בעשרות אחוזים. הם עוקבים בדאגה ומחפשים אלטרנטיבות השקעה יציבות ובטוחות. באופן מסורתי, השקעות באג"ח ממשלתי וקונצרני תמיד היו האופציה המועדפת לחלק הסולידי בתיק ההשקעות. אבל היום? אג"ח ממשלתי מציע תשואה כל כך נמוכה שאפילו לא מכסה את האינפלציה השנתית. ולגבי אג"ח קונצרני – שילוב של תשואה נמוכה מידי, חוסר בביטחונות, והיסטוריה מלאה בתספורות והסדרי חוב גורמים למשקיעים להתרחק ולחפש פתרונות אחרים.
אז מה עושים?
בשנים האחרונות, המשקיעים פונים אל השקעה בקרנות חוב נדל"ן. אפיק השקעה פופולארי וסולידי שמציע תשואה גבוהה, סיכון נמוך, בטוחות גבוהות, יציבות, והכי חשוב – שקט נפשי למשקיעים. היעד הפופולארי ביותר להשקעות כאלו הוא בארה"ב, שמציעה ליזמים שפע הזדמנויות, שולי רווח גבוהים ורגולציה נוחה.
להרוויח בדיוק כמו שהבנק מרוויח
איך זה עובד?
משקיעים בקרנות חוב עוזרים לחברות ויזמים במימון פרויקטים של קניית מגרשים/נכסי נדל"ן, ביצוע פעולת השבחה, ומכירה ברווח או השכרה. בתמורה, המשקיעים מקבלים ריבית ידועה וקבועה מראש. ממש כמו בנק. המשקיעים מאוגדים יחד תחת קרן אחת שבוחרת את הפרויקטים, בוחנת את היזמים המקומיים ומפקחת על ההתנהלות בפועל.
קרנות חוב נדל"ן מציעות אופצי, השקעה פסיבית, סולידית ובטוחה עם מספר יתרונות ברורים, בינהם:
תשואה קבועה ומוגדרת מראש – משקיעים במסלול חוב מקבלים עבור ההלוואה שלהם תשואה קבועה ומוגדרת מראש שמחולקת בכל רבעון או בכל שנה.
תשואה גבוהה בסיכון נמוך – קרנות חוב נדל"ן יודעות לתת למשקיעים תשואה ממוצעת של כ- 10% כל שנה. דומה למה ששוק ההון יודע לתת בטווח הארוך, רק עם סיכון נמוך יותר, יציבות ובטחונות גבוהים יותר (על הבטוחות נפרט מיד…)
אפשר להשקיע עם הון עצמי נמוך – קרנות חוב מציעות אפיק השקעה אטרקטיבי בעולם הנדל"ן, עם היתרונות של עולם הנדל"ן, גם למי שאין הון עצמי פנוי של מאות אלפי שקלים. כל אדם עם 50,000$ יכול להשקיע. סכום שפוי, הגיוני ומציאותי להמון משקיעים.
הגנה מחשיפה לשוק ההון – פרויקטים יזמיים בנדל"ן לא מושפעים מהשינויים והטלטלות בשוק ההון, מה שמציע למשקיעים הגנה מהתנודתיות הגבוהה בשווקים. ככל שמשך הפרויקט קצר יותר, ככה גם שינויים בריבית ובמחירי הבנייה ישפיעו פחות, אם בכלל, על הצלחת הפרויקט.
קדימות בחלוקת הרווחים – משקיעים במסלול החוב זוכים קדימות בחלוקת הכספים בפרויקט. הם מקבלים את הקרן שלהם חזרה פלוס הריבית המובטחת לפני שמשקיעי ההון והיזמים מקבלים את הקרן שלהם.
אדישות לתוצאת הפרויקט – התשואה קבועה ומוגדרת מראש ללא קשר להצלחת הפרויקט. גם במקרה קיצון של ירידות בשווקים המשקיעים במסלול החוב עדיין מקבלים את התשואה המובטחת להם. כאשר הקרן (ההון העצמי) של משקיעי ההון והיזמים משמשת כבטוחה עבור משקיעי החוב.
בטחונות גבוהים עם זכויות בנכס – משקיעים במסלול חוב מקבלים שטר חוב עם זכות רישום לבעלות בנכס. מזה אומר? במקרה ומשקיע חוב לא מקבל את הריבית שהובטחה לו מראש – יש לו אופציה שואתה הוא יכול לממש לבעלות בנכס בגובה ההפרש. מה שלמעשה נותן למשקיע בטוחה נדלנית חזקה להשקעה.
בנוסף, משקיעי החוב נהנים ממספר בטחונות נוספים, כמו:
היזם משקיע מההון העצמי שלו בפרויקט – היזמים משקיעים בין 15%-25% מסך ההון העצמי המגויס לפרויקט. בנוסף, הם מקבלים חזרה את הקרן שלהם רק אחרי שמשקיעי החוב מקבלים את הרווחים שלהם. זה מייצר אצל היזמים מחויבות גבוהה מאוד להצלחת הפרויקט.
בחינת היזם המקומי – הקרן בוחנת את היזמים של הפרויקט באופן יסודי לפי מספר פרמטרים: הניסיון, המוניטין, היכולת הפיננסית, התוכנית העסקית, שמאות, שווי שוק של הנכס, והשוואה לעסקאות דומות שביצע בעבר.
מימון של בנק מקומי – הבנק שולח שמאי ומבצע בדיקת נאותות והיתכנות לפני שהוא מאשר מימון. אם קיים מימון בנקאי בפרויקט שאתם בוחנים – אתם יכולים לראות את זה כסימן חיובי מובהק לאיכות של הפרויקט וסיכויי ההצלחה שלו.
חשוב לציין: יש קרנות חוב שמשתתפות בפרויקטים ללא מימון בנקאי. במקרה כזה הקרן תופסת את המקום של הבנק ומקבלת ערבות מלאה בנכס בתור בטוחה. קרנות שפועלות בצורה הזו טוענות שלהכנס לנעליים של הבנק זו ההשקעה הכי בטוחה שיש.
האמנם? כאן חשוב לזכור שיזם תמיד, אבל תמיד יעדיף קודם כל לקבל מימון מהבנקים. מהסיבה שזה הכסף הכי זול שהוא יכול לקחת. במקרה שיזמים פונים לקרנות חוב להחליף את הנעליים של הבנק, זה קורה מסיבה אחת בלבד – הם פנו קודם לבנק וקיבלו תשובה שלילית. זה אומר שהבנק בחן את הפרויקט והחליט שהוא מסוכן מידי או לא מספיק רווחי.
לכן, שאתה שוקל להכנס כמשקיע במסלול חוב, אל תשאף להחליף את הבנק. תשאף להצטרף אליו. בכל פרויקט שאתה בוחן תוודא שיש מימון של בנק מקומי בגובה 60-80%. ככה תוכל להיות בטוח שהבנק מאמין בפרויקט. מה שמעלה משמעותית את פוטנציאל הרווח, הבטחונות ורמת הוודאות.
לסיכום:
אם אתה מחפש אפיק השקעה יציב שמציע תשואה גבוהה, שוטפת וקבועה, ואם אתה מחפש לחזק את החלק הסולידי בתיק ההשקעות שלך בתקופות של אי יציבות בשווקים הפיננסים, קרנות חוב בנדל"ן היא אופציה מעניינת מאוד שיכולה להיות בדיוק מה שאתה צריך.
חברת BNC יזמות מציעה לך להכנס כמשקיע במסלול חוב בעסקאות נדל”ן יזמיות בארה”ב
אליאור כרמלי וטל בוימן (33), הבעלים והמייסדים של BNC יזמות נדל"ן, פעילים בשוק הנדל"ן משנת 2011. מלווים משקיעי נדל"ן בארץ ובארה"ב. פיתחו מודל השקעה ייחודי שמאפשר לכל משקיע עם הון עצמי של 50,000$ ומעלה – להינות מהשקעה פסיבית בעסקה יזמית בארה"ב. ההתמחות שלהם היא בעסקאות אקזיט מהירות לטווח קצר של בין 12-36 חודשים. למשקיעים יש את האפשרות לבחור במסלול חוב עם תשואה קבועה, מוגדרת מראש ובטחונות גבוהים.
