המשקיעים הישראלים ששונאים סיכון, יושבים בבית ומייצרים תשואה קבועה בארה"ב

בכל יום אלפי משקיעים ישראלים (שונאי סיכון) מצביעים ברגליים ומדירים עצמם מהשקעות מניבות. בעידן של אי ודאות כלכלית המאופיין באינפלציה גבוהה, ריביות עולות וצניחה בשוקי המניות, מוצא עצמו ציבור המשקיעים כשהוא 'שומר על הכסף בפק'מ' בהמתנה מייגעת לרגיעה כלכלית. אם תשאלו את אליאור כרמלי (מנכ"ל BNC יזמות נדל"ן), המשבר הנוכחי מהווה הזדמנות מעולה להשקעות אטרקטיביות בקרנות נדל"ן בארה"ב במסלול המציע תשואה שנתית קבועה ומוגדרת מראש אשר לא תלויה בהצלחת הפרויקט ולא חשופה לשינויים בשווקים הפיננסים. אז מהן 'קרנות חוב בנדל"ן' ואיך ניתן למנף את מיתון 2023 לטובת השקעה מניבה ומיקסום רווחים? החלטנו להרים את הכפפה ולבדוק.

ג'פרסון, ניו ג'רזי

השנה האחרונה לא תישאר חקוקה על קיר ליבם של ציבור המשקיעים בישראל – והסיבות לכך די ברורות. האינפלציה הגבוהה מובילה להעלאה מתמשכת של הריבית במשק, לאי וודאות גבוהה, לפחד ולטלטלה בשווקים הפיננסים שנמצאים במגמה שלילית החל מראשית 2022.

 

אם לא די בכך, אז הניסיונות הכושלים של ממשלות ישראל להוזיל את מחירי הנדל"ן, לצד מיסוי גבוה על המשקיעים ובירוקרטיה מסואבת – שוחקים את התשואות ופוגעים ברווח של משקיעי הנדל"ן, שלאט לאט מדירים רגליים מהשוק – ועוד לא הזכרנו במילה את 'הרפורמה המשפטית' והשלכותיה על הכלכלה הישראלית.


משבר חמור או הזדמנות מעולה להשקעה מניבה? תלוי את מי שואלים

הראיון הזה מתקיים ברקע פחד השולט בשווקים. משקיעים רבים משותקים אחרי שמחקו עשרות אחוזים משווי התיקים, וכעת הם מחפשים אלטרנטיבות יציבות ובטוחות להשקעה.

כששאלנו את אליאור כרמלי וטל בוימן (הבעלים של חברת 'BNC' המתמחה בניהול ואיתור נכסי נדל"ן להשקעה) על השקעות בצל המשבר, גילינו שמאז ומעולם משברים מהווים הזדמנויות השקעה מעולות – לחכמים שיודעים לתפוס אותן בזמן. והיום, ניצבות בפנינו הזדמנויות נדירות להשקעה מהסוג שמופיע פעם ב- 15 שנה, וכל מה שצריך לעשות זה לבחון מחדש את התיק ולבחור השקעות המציגות יציבות, ביטחון ורווח עם תשואה מכובדת.  

כרמלי ובוימן: 'קרן החוב עוזרת לממן פרויקטים בנדל"ן – והמשקיעים נהנים מהכנסה קבועה, בטוחה ובריבית ידועה מראש, תוך שהם מוגנים לחלוטין מהטלטלות בשווקים הפיננסיים'

 

תענו לי בכנות, לא נראה לכם שאנחנו חיים במציאות לפיה נכון יותר לשבת על המזומן בבנק עד יעבור זעם?

"אין דבר כזה לחכות עם הכסף עד שיעבור זעם" עונה בוימן במהירות וממשיך, "בכל תקופה יש הזדמנויות נהדרות להשקעה, ואני לא מדבר על קניית דירה שתניב 3 או 4 אחוזי תשואה בשנה, את זה יש לנו כבר היום מהבנקים, וחשוב להבין המציאות בעולם ההשקעות משתנה – יש שנים שבהן הכוח נמצא אצל הקונים, ויש שנים שהכוח עובר למוכרים, אבל תמיד נמצא את הדרך להשקיע ולהרוויח. עכשיו, מעבר לזה, חשוב להבין שעידן הכסף הזול שכולנו התרגלנו אליו נגמר ואנחנו נמצאים למעשה בתקופה של מיתון. זה אומר שהאינפלציה מתגברת, הריבית במשק עולה, היא מייקרת את המשכנתאות ומורידה את התשואות המתקבלות מהשקעות נדל'ן בישראל, ולמעשה הופכת אותן לפחות משתלמות מבעבר."

 

עם מה מתמודד המשקיע הישראלי שרוצה למקסם את ההון העצמי בימים אלה?

"במילה אחת הייתי אומר תקיעות" עונה כרמלי ומסביר "דמיין שאתה 'תקוע' עם הון עצמי של מאות אלפי שקלים בבנק, אתה לא יודע מה לעשות איתם ואין לך מושג איפה כדאי להשקיע ואיך אפשר למקסם רווחים. המציאות בארץ היא כזו שהנדל"ן בקיפאון, שוק ההון בקריסה והמשקיעים יושבים על הגדר ולא מכירים השקעות בסיכון נמוך שמייצרות רווחים קבועים וידועים מראש."

 

תקן אותי אם אני טועה, אבל אנשים שמפסידים כסף בשוק ההון לא הופכים לזהירים יותר?

"בהחלט כן, ולציבור הזה יש פתרון שמתאים כמו כפפה. אני יכול לספר לך על צביקה, משקיע שלנו בן 48, גרוש ואב לשלושה ילדים שמצא את עצמו עם הון עצמי של 600,000 ש"ח – אחרי הליך גירושין כואב שכלל מכירת נכס להשקעה, כיסוי המשכנתא וחלוקת ממון עם אשתו לשעבר, ועכשיו הוא צריך להחליט מה לעשות עם 600,000 שקלים ששוכבים לו בפק"מ בבנק – כשמחירי הנדל"ן בשיא, אין לו מספיק הון עצמי לקניה של דירה במרכז, ואין לו מושג איך לבנות את ההון שלו לאורך זמן וגם לא איפה כדאי, נכון ובטוח להשקיע בימים טרופים אלה. וכאן נכנסת לתמונה השקעה במודל קרנות חוב בארה"ב – שמציעה מסלול השקעה עם תשואה קבועה שמתאימה גם לתקופה של אי ודאות פיננסית וגם למשקיעים ששונאים השקעות מסוכנות, ועדיין רוצים ליהנות מהשקעה פסיבית, סולידית ובטוחה שמעניקה ריבית קבועה וידועה מראש וכוללת כמובן גם בטחונות חזקים."

אז מה באמת עושה מי שיש לו כמה מאות אלפי שקלים פנויים בחשבון?

"בתקופה האחרונה משקיעים פונים להשקיע בקרנות חוב נדל"ן בארה"ב, בגלל שהן מציעות השקעה סולידית, יציבה ומוגנת מחשיפה לשווקים הפיננסים. אותן קרנות מציעות ריביות ומסלולי החזר אטרקטיבים יותר מהבנקים – וזאת הסיבה שהן מושכות אליהן משקיעים שונאי סיכון שנהנים מתשואה קבועה, יציבה וידועה מראש, המשולמת כריבית מטעם יזמי נדל"ן עבור השתתפות במימון פרויקט נדל"ני. אגב, ההשקעה בקרנות חוב בנדל"ן בארה"ב כוללת כיסוי של בטחונות וערבויות למשקיעים."

רגע, אתם באמת מציעים למשקיעים לשבת בבית ולנהל השקעה מרוחקת בארה"ב?

"תראה, כל מי שמשקיע כספים רוצה להרגיש בטוח ושואף שההשקעה תהיה קרובה מבחינה גיאוגרפית. הרי לא מדובר כאן בתושב תל אביב שמשקיע בחיפה אלא בארה"ב הרחוקה – וכאן צריך לקבל החלטה מושכלת, ולנהל השקעה רציונלית שלא מבוססת על רגשות של קירבה או ריחוק מהנכס, אלא יותר על שאיפה לקבל תשואה בטוחה וגבוהה יותר ממה שמשקיעים יכולים לקבל בארץ. והיעד הפופולרי ביותר להשקעות מהסוג הזה הוא בארה"ב, שמציעה ליזמים שפע הזדמנויות, שולי רווח גבוהים ורגולציה נוחה."

 

אני מבין שהתשואות בארה"ב גבוהות יותר, אבל מה כל כך מיוחד ברגולציה האמריקאית?

"בארה"ב פועלים במהירות כפולה ומשולשת מאשר בארץ, הבירוקרטיה שם קצרה ומהירה והתשואות גבוהות יותר. בשורה התחתונה, ארה"ב מעודדת ומתגמלת יזמים ולא מעיקה ומקשה עליהם. הרי בפועל, אפשר לבנות שם בניין עם עשרות דירות ולהשיג אישורים והיתרים בתוך שנה, לעומת שנים שלוקח לעשות את זה בארץ, והמהירות היא מפתח שעוזר להגדיל את שורת הרווח, כי תסכים איתי שלהרוויח מיליון דולר בפרויקט שנמשך שנה וחצי, משאיר אותך עם תשואה גבוהה יותר על הכסף מאשר מיליון דולר שלוקח 3 שנים להרוויח אותם – ואין כאן שאלה בכלל."

אליאור כרמלי: משקיעי 'מסלול חוב' נהנים מריבית מובטחת וידועה מראש, והם מקבלים את כספם מיד אחרי הבנק – תוך שהם מקדימים את 'משקיעי ההון' והיזמים בחלוקה

מעוניינים לשמוע על השקעת נדל"ן עם תשואה שנתית קבועה ומוגדרת מראש? 

לבירור פרטים וקבלת מידע הכולל תוכניות עסקיות מלאות, פירוט עלויות, חלוקת רווחים וצפי תשואות - מלאו את הפרטים וניצור אתכם קשר בהקדם 

או קיי, תוכל להרחיב על הרעיון שעומד מאחורי השקעה במודל קרנות חוב נדל"ן בארה"ב?

"כן, המשקיעים מאוגדים יחד תחת קרן אחת שבוחרת את הפרויקטים, בוחנת את היזמים המקומיים ומפקחת על ההתנהלות בפועל. זה אומר שכמשקיע בקרן, אתה הופך להיות ממש כמו בנק שמממן פרויקטים בנדל"ן. אתה נהנה מהכנסה קבועה, בטוחה ובריבית ידועה מראש ואתה מוגן לחלוטין מההשפעות של שוק ההון. מדובר בהשקעה שמעניקה לך תשואה קבועה והיא פתרון מושלם למשקיעים שונאי סיכון שרוצים וחייבים להרוויח ריבית מכובדת, קבועה ובטוחה עם בטחונות גם בתקופה של אי ודאות כלכלית."

אני מבין את עניין הריבית שמשולמת למשקיעים, אבל מה עומד מאחורי ההשקעה בקרנות חוב?

"אז ככה, מי שמשקיע בקרנות חוב, עוזר בעצם ליזמים ולחברות נדל"ן לממן את הפרויקטים השונים שלהם – בתמורה לתשלום קבוע ובריבית ידועה מראש. עכשיו, הכסף יכול לשמש לקנייה של בניינים, נכסי נדל"ן, קרקעות או לצורך מימון פעולות השבחה, שבסופן משכירים או מוכרים את הנכס ברווח – ובסוף הפרויקט כספי ההשקעה והרווחים מחולקים בסדר הבא – קודם כל הבנק המלווה, אחריו משקיעי החוב, אחריהם משקיעי ההון ורק בסוף היזמים מקבלים את חלקם."

 

כל זה נשמע טוב, אבל אני אשמח לשמוע על יתרונות נוספים בהשקעה בקרנות חוב

"בוא נתחיל מזה שמשקיעים במסלול חוב מקבלים תשואה קבועה ומוגדרת מראש שמחולקת להם בכל רבעון או בכל שנה. מדובר בתשואה דומה להשקעה במסלול סולידי בשוק ההון – עם סיכון נמוך בהרבה ועם בטחונות גבוהים"

 

זה מתחיל להישמע הגיוני, ועכשיו מסקרן אותי מה ההון העצמי המינימלי הדרוש להשקעה בקרן חוב נדל"ן?

"תראה, אפשר להשקיע בקרנות חוב גם בלי הון עצמי פנוי של מיליוני שקלים. למעשה, כל מי שיש לו 180,000 שקלים ומעלה יכול להשקיע בקרן ומדובר בסכומים זמינים בקרב מגוון של משקיעים בכל גיל וסטטוס. בין אם מדובר בחבר'ה צעירים שעובדים, מרוויחים טוב וחוסכים הון, וכמובן שזה מתאים גם לקהל מבוגר יותר שמקבל פתאום ירושה באמצע החיים, ויש כמובן בעלי עסקים שמרוויחים ורוצים להגדיל את ההון והחיסכון שלהם – ובתכל'ס, מדובר בסכומים שפויים שמצויים בכיסם של הרבה מאוד אנשים."

 

מסכים בהחלט, ואני אשמח אם תתנו לי דוגמא מעשית עם מספרים להשקעה רווחית בקרן חוב

"או קיי, הנה דוגמא מעולה. יזם אמריקאי יוצא לפרויקט נדל"ן עם תוכנית עסקית לרכישת 2 מגרשים ובנייה של 10 בתי מגורים. עלות הרכישה והבנייה עומדת על 10 מיליון דולר, והצפי למכירת הפרויקט עומד על 13 מיליון דולר – והפרויקט צפוי להימשך 3 שנים."

 

איך מתבצעת חלוקת המימון והרווחים בפרויקט?

"ברשותך אני אתחיל קודם במימון. הבנק המקומי מעניק 70% מימון בסך 7 מיליון דולר. היזם האמריקאי משקיע הון עצמי בסך מיליון דולר, משקיעי החוב משקיעים מיליון דולר נוספים ומשקיעי ההון משקיעים את המיליון הנותרים."

 

ואיך מחלקים את ההכנסות אחרי 3 שנים בהנחה שהפרויקט נמכר בהצלחה?

"אם הכל התנהל לפי התוכנית, אז כך תתבצע חלוקת ההכנסות – הבנק המקומי מקבל בחזרה את הקרן שהשקיע בסך 7 מיליון, בתוספת 1.05 מיליון דולר שהם 5% ריבית שנתית עבור 3 שנים שחלפו. משקיעי החוב הם הבאים בתור בחלוקת הכספים אחרי הבנק, והם מקבלים בחזרה את הקרן בסך 1 מיליון, בתוספת 300 אלף דולר שהם 10% ריבית שנתית עבור 3 שנים שחלפו. משקיעי ההון הם הבאים בתור וגם הם מקבלים בחזרה את הקרן בסך מיליון דולר, בתוספת 450 אלף דולר שהם 15% ריבית שנתית עבור 3 השנים שחלפו, ואחרונים חביבים בתור לחלוקת הרווחים הם היזמים, שמקבלים את הקרן שלהם בסך מיליון דולר ועוד 1.2 מיליון דולר שמהווים את יתרת הרווח – וזו דוגמא לפרויקט המתנהל לפי התוכנית עסקית, שבה כל הצדדים מרוויחים יפה מאוד."

 

נשמע טוב מאוד, אבל מה קורה לכספי המשקיעים אם התכנית לא יוצאת לפועל כמתוכנן – וערך הנכסים יורד או שיש עיכובים והוצאות גדולות מהמתוכנן?

"היופי ב'מסלול חוב' הוא שהמשקיעים אדישים להצלחת הפרויקט. זה אומר שגם אם פרויקט מסתיים בלי להרוויח דולר, הם מקבלים את התשואה המובטחת להם, וגם אם הפרויקט מסתיים בהפסד, אז יש להם בטחונות לתשואה עד גובה ההשקעה של היזם ומשקיעי ההון. ואם זה לא מספיק, אז למשקיעים ב'מסלול חוב' יש גם יתרון גדול במועד חלוקת הרווחים – הם מקבלים את חלקם מיד אחרי הבנק המלווה, ולפני שמשקיעי ההון והיזמים מקבלים את החלק שלהם, כך שהם מרוויחים את 10% הריבית שהובטחה להם בכל מקרה, והיחיד שסופג את ירידת הערך במקרה שכזה הוא היזם המקומי, כך שלמעשה, ההון העצמי של היזמים ומשקיעי ההון מהווים ערבות עבור משקיעי החוב."

 

אני קורא נכון בין השורות? האם כספם של משקיעי החוב נמצא ברמת סיכון מזערית עד כמעט בכלל לא?

"אתה צודק, הרעיון בהשקעה במסלול חוב היא לספק את הבטחונות הגבוהים ביותר למשקיעים, והם למעשה מקבעים את התשואה שלהם בתמורה לערבויות הרבה יותר גבוהות. במועד חלוקת הרווחים, הם נמצאים מיד אחרי הבנק המלווה, לפני משקיעי ההון ולפני היזמים – ובנוסף, ההון העצמי של היזמים ושל משקיעי ההון מהווים ערבות עבור משקיעי החוב. ואם נחזור לדוגמא המספרית, אז צריך לקחת בחשבון שתוכנית עסקית לפרויקט כזה נבנית לפי חישוב 30% רווחיות במצב ריאלי, מה שהופך את משקיעי החוב למוגנים בערבות של עד 2 מיליון דולר בפרויקט. המשמעות היא שיש כאן פער בטחון ריאלי של 5 מיליון דולר עבור משקיעי החוב – 3 מיליון דולר רווח צפוי, ועוד 2 מיליון דולר מהשקעתם של היזמים ומשקיעי ההון."

 

רגע לפני שאנחנו מסיימים ואני קורא לציבור להצטרף להשקעה בקרן חוב, האם יש יתרונות נוספים שמבטיחים את ההשקעה?

"שאלה חשובה, ובוא נחדד שוב את הנקודה שהיזם המקומי שמשקיע 25%-15% מההון העצמי המגויס לפרויקט, מקבל את הקרן שלו בחזרה רק אחרי שהבנק המלווה ומשקיעי החוב מקבלים את הרווחים שלהם. בנוסף, הבנק המקומי שמממן שולח שמאי משלו ומבצע בדיקת נאותות והיתכנות לפני אישור המימון – ומדובר בסימן חיובי ומובהק לאיכות הפרויקט ולסיכויי ההצלחה שלו, ואם זה לא מספיק, אז הקרן היא גם זו שבוחנת את היזמים באופן יסודי לפי מספר פרמטרים: ותק וניסיון, מוניטין בתחום, יכולת פיננסית, תוכנית עסקית, שמאות, שווי שוק של הנכס והשוואה לעסקאות דומות שביצע בעבר."

 

אני מודה שמשקיעים שונאי סיכון יכולים למצוא בקרן חוב השקעה סולידית, יציבה ומוגנת מחשיפה לשווקים הפיננסים

"זה נכון, משקיעים שמחפשים לחזק את החלק הסולידי בתיק ההשקעות שלהם בתקופה של אי יציבות בשווקים הפיננסים, יכולים למצוא בקרנות החוב בנדל"ן אופציה מעניינת מאוד, שיכולה להיות בדיוק מה שהם צריכים – בדגש על תשואות גבוהות יותר מהשקעה בנדל"ן ישראלי, ואנחנו מזמינים את הציבור להצטרף להשקעה משותפת יחד איתנו בפרויקטים גדולים ואיכותיים בארה"ב.״

 

מה באמת עושה מי שמעניין אותו להצטרף אליכם להשקעה בקרן חוב?

"כל מה שצריך זה להשאיר פרטים ולתאם פגישת ייעוץ מסודרת שבה נוכל להתאים לכם השקעה בהתאם ליכולת ולצרכים שלכם – לצד תוכנית עסקית עם עלויות, עם צפי תשואות ופירוט על אופן השותפות ביננו."

מעוניינים לשמוע על השקעת נדל"ן עם תשואה שנתית קבועה ומוגדרת מראש? 

לבירור פרטים וקבלת מידע הכולל תוכניות עסקיות מלאות, פירוט עלויות, חלוקת רווחים וצפי תשואות - מלאו את הפרטים וניצור אתכם קשר בהקדם