אם לא די בכך, אז תום עידן הכסף הזול, לצד מיתון 2023 והמלחמה באינפלציה המתגברת – מובילים להעלאות ריבית תכופות המייקרות את המשכנתאות ומורידות את התשואה המתקבלת מהשקעות הנדל'ן בישראל – והופכות אותן לפחות משתלמות מבעבר.
'משקיעים חכמים מחכים 15 שנה למשבר הזה…' זה משפט הפתיחה של טל בוימן ואליאור כרמלי (הבעלים של חברת 'BNC' המתמחה בניהול ואיתור נכסי נדל"ן להשקעה) לראיון הזה, והוא מתקיים ברקע המציאות הקשה של משקיעי הנדל"ן בישראל.
תגידו, נדל"ן יקר וריבית גבוהה יש גם בארה"ב אז למה לא להשקיע בישראל?
"תראה" מתנפל כרמלי על השאלה וממשיך "יש המון ישראלים עם הון עצמי של 200,000 – 500,000 ש"ח והם נמצאים בבעיה. הם יודעים שאין להם סיכוי לקנות דירה במרכז הארץ, ובתנאים של היום גם דירה להשקעה בפריפריה היא סיפור מורכב ויקר שהולך ומתרחק מהם. המחירים בשמיים, הריבית גבוהה וההחזר החודשי על המשכנתא שוחק את התשואה ומכביד על ההוצאות השוטפות. כך שכל מי שרוצים להמשיך לבנות הון לאורך זמן גם בתקופה הנוכחית – ארה"ב מציעה הזדמנויות מעולות."
עם יד על הלב, יכול להיות שהגיע הזמן 'לקפל זנב' ולחזור לשוק הנדל"ן בעוד שנתיים או שלוש?
"ממש לא" נועץ בי בוימן מבט חודר וממשיך, "המיתון העולמי שאנחנו נמצאים בו היום, הוא תקופה מעולה לבצע רכישות והשקעות נדל"ן בארה"ב. ההיסטוריה מוכיחה שוב ושוב שמשברים מייצרים הזדמנויות מעולות להשקעה בנדל"ן, ואם תסתכל טוב טוב מסביב, אתה תגלה הרבה מאוד אנשים שהרוויחו הרבה מאוד כסף במשבר ה"סאב פריים" בשנת 2008 – וגם הפעם, זה רק עניין של זמן עד שהמיתון יסתיים, שוק הנדל"ן יעלה, מחירי השכירות ימשיכו לטפס, הריבית תרד מחדש ולא צריך להיות חכם גדול כדי להבין שמדובר בתקופה נהדרת להשקעות נדל"ן".
אז אני שוב שואל מה ההבדל בין השקעה בישראל לארה"ב? הרי גם שם הריבית עולה ומחירי הנדל"ן גבוהים…
"אתה צודק, אבל ארה"ב היא מדינה עם תרבות ומנטליות שמעודדת ומתגמלת יזמות ביד רחבה עם בירוקרטיה נוחה, מהירה ולא מעיקה. בפרויקטים של פיתוח, יזמות ובנייה חדשה פוטנציאל הרווח הרבה יותר גבוה מרכישה של דירה יד שנייה – לכן, במיוחד בפרויקטים כאלו תהליך בירוקרטי פשוט וקבלת היתרים באופן מהיר מגדילים משמעותית את התשואה שאתה מקבל בסוף ההשקעה. לצורך דוגמא, בארה"ב אנחנו יכולים לבנות בניין עם 80 דירות בתוך פחות משנה – כמה זמן אתה חושב שיקח לבנות בניין כזה בישראל?"
מבחינת יעד להשקעה, מה פוטנציאל הרווח הצפוי בארה"ב לעומת ישראל?
"הרבה אנשים לא יודעים שהרווח היזמי הממוצע בעסקת נדל"ן בארה"ב גבוה פי שניים מהרווח בארץ, ושוק הנדל"ן שם עצום ושופע הזדמנויות שלא מצריכות מלחמה ותחרות על כל עסקה כמו בארץ. בנוסף, מחירי הנדל"ן שם נוחים יותר, התשואות גבוהות יותר וכתושבי ישראל יש לנו יתרונות במיסוי, והבירוקרטיה בארה"ב קלה הרבה יותר מאשר כאן ואין מה לעשות, משקיעים חכמים שרוצים להרוויח אבל באמת, מחפשים השקעות ותשואות טובות יותר מעבר לים."
האם הון עצמי של 100,000 דולר מספיק כדי לקנות היום דירה בארה"ב, לשפץ ולהשכיר או למכור ברווח?
"אני יודע שעל הנייר זה נשמע טוב ויפה" אומר כרמלי ומוסיף "אבל ברמות מחירים כאלה אנחנו לא ממליצים להשקיע ב'דלת אחת', כלומר בדירה אחת בגלל שהסיכון גבוה מדי. המציאות היא שרוב העסקאות בעלות של עד 100,000 דולר הן עסקאות להשקעה באזורים 'שבורים' מה שנקרא, עם דיירים שמקבלים תקציבים מהממשלה (באנגלית Section 8) ובפועל מדובר באוכלוסיה בעייתית למשקיע, כזו שגורמת להרבה כאבי ראש בדמות דירות שעומדות ריקות, ניזוקות, מצריכות שיפוצים וכו' ותאמין לי שאתה לא רוצה דירה במקום כזה."
רגע, זה לא תפקידה של חברת הניהול לגבות כספים מהדיירים ולדאוג לפנות את מי שלא משלם?
"אם אתה חושב שחברת ניהול תטפל בכל מה שצריך אז אתה טועה ובגדול. אל תשכח שהשקעת בדירה אחת ואתה משלם עליה 100-150 דולר בחודש, כך שאל תצפה מחברת הניהול להתאמץ יותר מדי תמורת הסכום הזה. אתה לקוח קטן וכדי שחברת ניהול תסתכל עליך בגובה העיניים ותעזור לך, אתה צריך לפחות 8 דירות בבעלותך, ועד שזה יקרה אתה תקוע בניגוד אינטרסים, כי חברת הניהול מרוויחה במקומות שאנחנו המשקיעים מפסידים. כי אם צריך להחליף דייר בבניין, אז אנחנו מפסידים דייר וחברת הניהול מרוויחה עמלה על הפעולה, ואם צריך לארגן הדברה בדירה, אז שוב חברת הניהול מרוויחה ואנחנו מפסידים. כך שלחברות הניהול יש אינטרס מובהק שיהיו לנו כמה שיותר תקלות שיאפשרו להן 'לחלץ' מאיתנו כמה שיותר כספים. אבל גם לזה יש פתרון ותיכף נגיע אליו"
'אוקיי, אז איפה כדאי להשקיע היום בארה"ב?'
"השאלה היא לא רק איפה, אלא גם במה נכון להשקיע היום, כי כמו בישראל גם השוק האמריקאי משתנה בדגש על ביקוש הולך וגובר לשכירויות. זה קורה בגלל שציבור רוכשי הדירות האמריקאי מרגיש את עליית המחירים, את עומס עליית האינפלציה ואת ריבית המשכנתאות שמתייקרת, והם לא עוזבים את הדירה השכורה וגם לא קונים דירה חדשה. תוסיף לזה את השינוי הדמוגרפי בארה"ב – דור המילניאלס (26-41) מייצרים כיום את הביקושים הגדולים ביותר לנדל"ן בארה"ב, ומה שמבדל את הדור הזה מדור ההורים שלהם, היא העובדה שהם מעדיפים באופן מובהק לגור בדירות שכורות. התוצאה היא לחץ אדיר על שוק השכירויות, המתבטא בשיעורי תפוסה גבוהים וביקוש לשכירות שלא עוצר לרגע."
למה הדור הצעיר מעדיף לגור בשכירות?
"זה שילוב של העדפות ואילוצים שמכתיבה המציאות מסביר כרמלי". מצד אחד, תנאי המימון שעלו לאחרונה ומחירים גבוהים במקומות המבוקשים הופכים רכישת דירה לעניין לא פשוט. מצד שני, הדור הצעיר הצעיר שונה באופי ובהתנהגות שלו מדורות ותיקים יותר. מדובר בדור תזזיתי שעובר ממקום למקום ולא אוהב להתחייב למשהו קבוע לאורך זמן. אתה יכול לראות את זה כמעט בכל היבט, הדור הצעיר מחליף רכב כל שנתיים, מחליף דירה כל שנתיים ומחליף עבודה כל שנתיים. וכאשר זו צורת החיים המועדפת, די קל להבין למה מגורים בשכירות היא פתרון נוח לדור שאוהב לשמור על אופציות פתוחות וגמישות בקבלת ההחלטות.
אז מה סוג הנכסים המועדף היום להשקעה בארה"ב?
"מדובר בנכסים מסוג 'מולטי פמילי' שנבנים מראש למטרת השכרה ארוכת טווח. הכוונה היא לבניין, שכונה או מתחם שהוא מקשה אחת ואי אפשר לקנות או למכור בו דירה יחידה, תחשוב על בניין עם 150 דירות שנמצא בבעלות אחת. השקעה בסוג כזה של נכסים עוזרת לפזר את הסיכון על הרבה 'דלתות', כך שאם דירה אחת לא מניבה החודש שכר דירה, שאר הדירות כן מניבות וההכנסה לא נפגעת בצורה משמעותית. מעבר לכך מדובר בשוק יציב, מבוקש ורווחי לאורך זמן."
אני מבין שמדובר בעסקאות של מיליוני דולרים, אז איך אנשים עם הון עצמי נמוך יכולים להשתתף איתכם?
"משקיעים עם הון עצמי נמוך יכולים לקבל גישה לעסקאות גדולות ואיכותיות כאלה דרך השקעה בשותפות עם היזמים. אחת הסיבות שהקמנו את BNC הייתה להנגיש השקעות ברמת איכות הגבוהה ביותר למשקיעים שרצו להשקיע יחד איתנו עם הון עצמי של 200,000-300,000 ש"ח. סכום כזה לא מספיק לקניית דירה בישראל, אבל זה כן סכום שאפשר להתחיל לבנות איתו הון, כך שבעוד 10 שנים, החלום על דירה בישראל יהיה רלוונטי ומציאותי. זו הדרך היחידה של 'המשקיע הפרטי' להצטרף לעסקאות גדולות ששמורות בדרך כלל לחברות נדל"ן וגופי השקעה גדולים. זה אומר שאנחנו כחברה משקיעים ביחד עם יזמים אמריקאים מנוסים שפועלים בשטח, וציבור המשקיעים מצטרף אלינו ונהנה משותפות בתנאים מועדפים בעסקה."
מה הופך את נכסי ה'מולטי-פמילי' לכל כך מבוקשים?
"השוכרים בנכסים כאלו נהנים מאיכות חיים גבוהה, מחירים נוחים מאוד וראש שקט. הניהול השוטף מבוצע ע"י חברת ניהול שדואגת ומטפלת בכל תקלה כולל החלפה של נורות חשמל. בנוסף, הם נהנים משירותים משותפים כמו חדר כושר, בריכה, מכבסות, חללי עבודה משותפים, אזורי אירוח לרווחת הדיירים, ועוד. "
טוב, עד שקונספט המולטי פמילי 'יעשה עליה' אמיתית לישראל, אני אשמח לשמוע על היתרונות שיש למשקיעים במתחמי ה'מולטי פמילי' בארה"ב
"או קיי. בוא נתחיל מזה שהתחרות נמוכה יותר בנכסי ה'מולטי-פמילי'. זה קורה בגלל שעלויות המימון גבוהות ומצריכות השקעה של מיליוני דולרים, כך שיש פחות שחקנים שמתחרים בשוק הזה, ובתכל'ס אין הרבה אנשים שיכולים להעמיד סכומים כאלה. יתרון נוסף הוא שמדובר בעסקאות שמניבות תזרים מזומנים גבוה ותשואה שוטפת שמשולמת כשכר דירה כל חודש, ובשונה מבעלות על דירה אחת, ב'מולטי-פמילי' הסיכון שלנו מתפזר על כל הדירות במתחם, וזה מקל מאוד על הבנקים ומאפשר להם להעמיד לנו תנאי מימון הרבה יותר טובים. למעשה, היציבות וה'קשפלאו' שנכסי ה'מולטי' מייצרים, מעניקים לבנקים ערבויות ובטוחות גבוהות מאוד. ובכלל, הבנקים בארה"ב מאוד אוהבים את עסקאות ה'מולטי פמילי' כי הם יודעים שהביקוש גבוה, יציב, מייצר תזרים מזומנים קבוע ושתמיד יהיה לנו ולמשקיעים שלנו איך לשלם ולהחזיר את ההלוואה"
אפרופו השקעות עם הציבור, לפני הראיון סיפרתם לי על פרויקטים חדשים שלכם בארה"ב. תוכלו להרחיב עליהם בכמה מילים?
"ברור… יש לנו מספר פרויקטים מסוג 'מולטי-פמילי' בקנה, והציבור מוזמן לברר פרטים ולהצטרף. מדובר בפרויקטים של בנייה חדשה, שמייצרת תשואה הרבה יותר גבוהה מרכישת נכס קיים ושיפוץ. אנחנו קונים מגרשים מתחת לשווי השוק שלהם בצמוד להערכות שמאי. ברוב הפרויקטים שלנו, אנחנו פותחים גיוס למשקיעים לאחר ששלב הבירוקרטיה הסתיים ואנחנו מחזיקים את היתרי הבנייה ביד. המשמעות היא שהכסף מתחיל מיד לעבוד ולא יושב ומחכה. זה מקצר את אורך חיי ההשקעה ומגדיל את התשואה בצורה משמעותית."
רגע לפני ההזמנה, תוכלו לפרט מה הבטחונות שאתם מעניקים למשקיעים?
"בהחלט, ואני אתחיל מבעלות בנכסים. המשקיעים נרשמים כבעלים בחברה המוקמת לרכישה וניהול של הנכסים. דבר נוסף, כל הצדדים משקיעים כסף בפרויקט, גם היזמים. בנוסף, כל פרויקט עובר בדיקת כדאיות ונבחן על ידי 3 גופים: היזם המקומי, חברת BNC והבנק המלווה. וכספי המשקיעים מופקדים בחשבון נאמנות אצל עו"ד המלווה את העסקאות ומשחרר ליזמים כספים אך ורק על פי קצב התקדמות הפרויקטים." בנוסף, המשקיעים נהנים מתשואה מועדפת – זה אומר שהמשקיעים מקבלים קדימות בחלוקת התשואה לפי ההסכם, ורק לאחר מכן היזמים. דבר נוסף, הרווח של היזמים מורכב אך ורק מהרווחים של הפרויקט, לא מדמי ניהול ולא מדמי ייזום או כל דבר כזה. מדובר בשותפות חזקה, אמיתית, עם זהות אינטרסים עמוקה ותנאים מועדפים למשקיעים."
ובמספרים, מה התשואה הצפויה למשקיעים?
"הייתי מת לספר לך, אבל לפי חוק של הרשות לניירות ערך אסור לי להציג מספרים באופן פומבי. רק בפגישות ייעוץ מסודרות. אני כן יכול להגיד שמדובר בתשואות גבוהות פי כמה ממה שניתן לקבל היום בישראל על נדל"ן. אני רוצה להזמין כל קורא שהשקעה משותפת יחד איתנו בפרויקטים גדולים ואיכותיים בארה"ב מעניינת אותו – להשאיר פרטים ולתאם פגישת ייעוץ מסודרת. בפגישה נתאים לכם השקעה מדויקת לפי הצרכים שלכם, נציג בפניכם תוכנית עסקית מלאה עם עלויות ותשואות, ונפרט יותר על אופן השותפות ביננו."
איך ניתן לתאם אתכם פגישה?
"הכי פשוט, ממלאים פרטים בטופס כאן למטה ומתאמים פגישה בתאריך ושעה שנוח לכם."
