- המיתוס הראשון: "רצוי לקנות רק נכסים על האוניברסיטה בבאר שבע"
בבאר שבע יש כ-20,000 סטודנטים וסטודנטיות וכ-4,000 חברות וחברי סגל בפקולטות השונות על פי המידע המופיע באתר אוניברסיטת בן גוריון.
אך זכרו שלא כל ה-20,000 צריכים דיור ברמה נמוכה (שיכונים) סביב האוניברסיטה, ולא כולם צריכים דירה בכלל (גרים עם ההורים עדיין).בבאר שבע יש כ-220,000 תושבים וכ30% מהם צריכים דירות לשכירות,כ-60,000-66,000 איש, ואם מעוניינים לרכוש באזור זה חשוב להבין שיש מספר מעגלים לאוניברסיטה, כאשר המעגל הקרוב ביותר הוא היקר ביותר כי הוא הקרוב ביותר. רוב הנכסים המוצעים ב"אזור האוניברסיטה" הם לא מעגל ראשון, ועם חלקם הלא מבוטל קשה להתמודד בהשכרה כי יש הרבה מהן.אין דבר כזה "שכונה טובה להשקעה בבאר שבע", בכל שכונה יש רחובות, ויש מספרי בניין שאנחנו חייבים להכיר.
כי יש הבדל למשל בין רחוב אברהם אבינו 10 לאברהם אבינו 81 או דרך מצדה 5 לבן דרך מצדה 122. איך תדעו לרדת לרזולוציות האלה?
היוועצו באנשי מקצוע מיומנים שמתמחים בהשקעות נדל"ן בבאר שבע אחרת אתם יכולים לעשות טעויות. - סטודנטים משלמים תמיד בזמן:
אז זהו שלא. במשך השנים טיפלנו בעשרות דירות סטודנטים שעשו לנו בעיות בתשלומים.
סטודנטים הם בני אדם, גם אותם מפטרים, גם הם "נתקעים בלי כסף" וגם אותם לא תמיד ההורים מממנים. - הביקושים של השיכונים מסביב לאוניברסיטה תמיד קשיחים:
אז זהו שלא! בשנים האחרונות נבנו מאות יחידות דיור חדשות בסטנדרטים מאוד גבוהים במגדלים או בבניינים שקרובים לבית החולים/אוניברסיטה ואלה מושכים לא מעט סטודנטים שמעוניינים לחיות בבניינים חדישים ובסביבת מגורים נעימה.זו אחת הסיבות שמשקיעים אשר מחזיקים דירות במעגלים הלא צמודים לאוניברסיטה מתקשים בהשכרת דירות שיכונים.
יש עשרות נכסים ריקים באזור זה בגלל עודף ההיצע. המגדלים והבניינים המבוקשים על ידי סטודנטים – המגדלים על קו שדרות רגר. אחד הבניינים המבוקשים הוא "בניין הבלוק", בניין עם עיצוב אדריכלי מרשים
שממוקם במיקום מאוד אסטרטגי, מול בית החולים וקרוב מאוד לאוניברסיטה.למה סטודנטים עפים על זה? כי זה קרוב מאוד להכל, זה חדש ומודרני, יש מסעדות בקומת המסחר עם מותגים מוכרים כמו "גולדה" "susu&sons".
הצרכים של הקהל הסטודנטיאלי כל הזמן משתנים וזה קהל מאוד דינמי,
ואם בחרנו בשוק הזה רצוי לדעת שברוב הפעמים תהיה לנו "התעסקות" גדולה יותר בהשוואה לאזור שהוא יותר למגורים. - סטודנטים שומרים על הנכס:
ככלל, בדירות סטודנטים הבלאי גבוה יותר כי בדרך כלל השימוש במתקנים בדירה גדולים יותר.
משפחות שומרות יותר על הנכס, כי הן "חיות" בו, להבדיל מסטודנטים שרק באים "לגור ולהעביר 3 שנים".
הסבירות שסטודנט מיוזמתו יעשה תיקונים בדירה הוא נמוך אך הסבירות שמשפחה תבצע תיקונים הוא גבוה יותר והנתון הזה לאורך זמן שווה כסף. - רצוי לקנות עד אזור "מרכז גילת", כל מה שבא לאחר מכן, לא טוב.
אחד המיתוסים הכי נפוצים, כמובן שזה לא נכון.
– האם הסטודנטים שנמצאים לפני מרכז גילת, לא באים לקבל שירותים במרכז גילת? (שווארמה/טורטייה/פרחים/סופר ועוד). האם סטודנט שעובר במרכז גילת חוצה מעליו עם מסוק?
– כמות הנרקומנים שיש בגילת זהה לכמות הנרקומנים שיש במרכז אורן, ההבדל הוא בגודל המרכזים ובפריסה שלהם.
– מרכז גילת קטן וממורכז יותר, מרכז אורן ארוך ורחב הרבה יותר, ופרוס בצורה כזו שגורמת לדברים להיראות אחרת, אבל בשורה התחתונה, אין כל כך הבדל.
– מרכז אורן נמצא על ציר שדרות רגר. - רחוב X הוא רחוב מצוין! כולם רוצים לשכור שם!מיתוס שקשור בכל השקעת נדל"ן, ומתברר שבבאר שבע הוא עולה למשקיעים הרבה כסף.
שימו לב שבתוך הרחוב יש מספרי בניין, ולכל בניין יש את הסיפור שלו ולכל סיפור יש את סיפור השיווק שלו.
כפי שהסברתי בסעיף 1, יש הבדל בין אברהם אבינו 10 לאברהם אבינו 81. ויש גם הבדל בין רחוב "הצבי 75" לבין הצבי 5.קחו דוגמה אמיתית:
משקיע רכש נכס לפני כשנתיים ב- 150,000 אלף שקלים יותר על ציר אברהם אבינו כי חברים אמרו לו "תקנה רק באברהם אבינו".
מה הוא לא בדק? את מספר הבניין ואת תא השטח הספציפי. אלה דברים שאי אפשר לבדוק באינטרנט, והשכנים לא תמיד מנדבים מידע ששווה לעתים, עשרות או מאות אלפי שקלים.
יש עוד עשרות דוגמאות, פה עניתי על המיתוסים הנפוצים ביותר, כשמדובר בנכס להשקעה, הכרת השטח קריטית להצלחת העסקה.
רוצים לקבל עדכוני נדל"ן ישירות לסלולר?
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ בלחיצה כאן
