שוק נדל"ן לוהט
ניו יורק עושה קאמבק מפואר מתקופת הקורונה וחוזרת לרמות תעסוקה של לפני המגפה. אולם, באופן די אירוני (או שלא) המרוויחה הגדולה מכך היא דווקא שכנתה הקטנה ניו ג'רזי. ניו יורק היא מקום יקר מאוד לגור בו, מה שהופך את ניו ג'רזי לאחד משווקי השכירות החמים ביותר בכל רחבי ארה"ב. מכיוון שהיא מהווה את הבחירה האידיאלית עבור אנשים אשר רוצים לחיות קרוב למרכז העניינים וליהנות מאיכות חיים גבוהה בעלויות מחייה סבירות.
במאמר שפורסם לאחרונה על ידי חטיבת המחקר של חברת YARDI, צפון ניו ג'רזי נבחר במקום השלישי בתור שוק השכירות המבוקש ביותר בארה"ב, ובמקום הראשון בצפון מזרח ארה"ב.
מול הביקושים הגבוהים, היצע הנכסים בניו ג'רזי לא מצליח לעמוד בקצב, מה שמייצר הזדמנות השקעה אדירה עליה נפרט בהמשך. רק 1.19% מהדירות בשוק הן דירות חדשות. זאת הסיבה ש – 71.4% מהשוכרים מחדשים חוזה, ואחוז הדירות התפוסות עולה ל – 96.3%. בממוצע, דירה פנויה בשוק נחטפת בתוך 34 ימים לכל היותר, ועל כל דירה מתמודדים 15 שוכרים פוטנציאלים. כל אלו דוחפים את מחירי השכירות למעלה בעלייה משמעותית של 29% בשנתיים האחרונות.
אמרת שוק שכירות, אמרת מולטיפמילי
כאשר מדובר בשוק שכירות מובהק (70% מהדירות בניו ג'רזי מאוכלסות על ידי שוכרים), סוג נכסים הפופולארי ביותר על ידי המשקיעים הם נכסי המולטיפמילי. מדובר בבנייני מגורים עם עשרות דירות (אפילו מאות), הנמצאות כולן תחת בעלות אחת. הדירות מושכרות ומייצרות למשקיעים תזרים מזומנים שוטף. ככל שהביקושים גבוהים יותר, כך אחוז התפוסה עולה וכך גם מחירי השכירות, מה שמגדיל את התזרים ואת שווי הנכס הנגזר ממנו.
הדרך של משקיעים פרטיים לקחת חלק בעסקאות גדולות מסוג זה, הוא ע"י הצטרפות להשקעה קבוצתית בשותפות ישירה עם היזמים. כאשר כל אחד מהמשקיעים מקבל אחוז בעלות באופן יחסי לסכום ההשקעה שלו. וכמו כן את החלק שלו בחלוקת הרווחים.
בשנים האחרונות חברת BNC מרחיבה משמעותית את האחיזה שלה בשוק המולטיפמילי הלוהט של ניו ג'רזי. החברה אשר הוקמה ב – 2011 על ידי טל בוימן ואליאור כרמלי, בונה כיום כ – 8 מתחמי מולטיפמילי שונים וסה"כ של קרוב ל – 600 דירות חדשות בצפון ניו ג'רזי ובברוקלין. בשווי כולל של 350,000,000 ש"ח. הרוב הגדול של הדירות מיועדות להשכרה בבנייני דירות (מולטיפמילי). לאחר אכלוס הדירות המתחם כולו נמכר ומתבצעת חלוקת רווחים למשקיעים. משך זמן של פרויקט נע בין 24-36 חודשים.
החל מ – $60K: השקעה בשותפות ישירה עם היזמים
כל עסקה מתבצעת במודל שותפות ישירה בין BNC לקבוצת המשקיעים. כאשר היזמים משקיעים בעצמם כסף בפרויקט. המשקיעים נהנים מקדימות בחלוקת הרווחים ובעלות בטאבו ישירה בנכסים. BNC אחראית לפיקוח העבודה, וטיפול בנושא האישורים והמיסוי. המשקיעים מקבלים את הרווחים ישירות לחשבון הבנק לאחר ניכוי מס במקור. עו"ד נאמן מלווה כל פרויקט ושומר על כספי המשקיעים. מדובר במודל אידיאלי למשקיעים שרוצים להשקיע סכומים של $60K – $200K, וליהנות מהשקעה פסיבית בעסקה איכותית.
פרויקט Hilltop Apartments
בימים האחרונים BNC פתחה גיוס משקיעים חדש לפרויקט Hilltop Apartments בג'רזי סיטי.
מדובר בפרויקט ה – 12 של BNC באזור ניו ג'רזי וברוקלין וה – 8 מסוג בניית מתחם מולטיפמילי.
התוכנית העסקית: רכישת קרקע עם אישורי בנייה, הקמת בניין עם 82 דירות, אכלוס, מכירה וחלוקת רווחים למשקיעים.
הבניין נרכש מתחת מחיר השוק ואושר מענק בשווי $3,500,000 כהלוואת בלון ללא ריבית עבור הבנייה. המענק ניתן עבור ייעוד חלק מהדירות במתחם עבור דיור בר השגה. שווי המענק לאורך חיי הפרויקט עומד על מעל $1,000,000. כ – 20% מעלות הבנייה. בנוסף, מענק נוסף עבור שימור מבנה היסטורי צפוי להתקבל בקרוב. מענקים אלו מפחיתים משמעותית על עלויות הפרויקט וצפויים להגדיל את הרווח בצורה משמעותית.
התוכנית העסקית שמרנית מאוד, וקיים מנגנון חלוקת רווחים דינמי המותאם לשמור על תשואות המשקיעים בתרחישים משתנים.
היזמים ביצעו מספר פרויקטים זהים בעבר על פי אותה תוכנית עסקית.
מדובר בעסקת אקזיט של בנייה, אכלוס מכירה, המתאימה מאוד למשקיעים המעוניינים להגדיל את ההון העצמי בצורה משמעותית בהשקעה לטווח קצר.
היזמים משקיעים כ – 20% מההון המגויס לפרויקט והמשקיעים נהנים מקדימות בחלוקת הרווחים ובעלות ישירה בנכסים.
