מציאות שונה דורשת פעולות שונות
אחרי שנים של ריבית אפסית, צמיחה בריאה ואינפלציה נמוכה, העולם נכנס בשנתיים האחרונות למציאות חדשה. אירועים בריאותיים ופוליטים כמו מגפת הקורונה והמלחמה בין רוסיה לאוקרינה – יצרו תגובת שרשרת שמערערת את הכלכלה העולמית.
זה התחיל עם סגרים ששיתקו את המשק לחודשים ארוכים, המשיך לבעיות חמורות בשרשרת האספקה, שהובילו לאינפלציה גבוהה ברמות שלא ראינו שנים. בתגובה, הבנקים המרכזיים התחילו לעלות את הריבית במשק. כל אלו מייצרים אי וודאות גבוהה ומטלטלת את השווקים הפיננסים.
הרבה משקיעים סובלים בזמן שהם רואים את התיקים שלהם נמחקים בעשרות אחוזים. הם עוקבים בדאגה ומחפשים אלטרנטיבות השקעה יציבות ובטוחות. באופן מסורתי, השקעות באג"ח ממשלתי וקונצרני תמיד היו האופציה המועדפת לחלק הסולידי בתיק ההשקעות. אבל היום? אג"ח ממשלתי מציע תשואה כל כך נמוכה שאפילו לא מכסה את האינפלציה השנתית. ולגבי אג"ח קונצרני – שילוב של תשואה נמוכה מידי, חוסר בביטחונות, והיסטוריה מלאה בתספורות והסדרי חוב גורמים למשקיעים להתרחק ולחפש פתרונות אחרים.
אז מה עושים?
בשנים האחרונות, המשקיעים פונים אל השקעה בקרנות חוב נדל"ן. אפיק השקעה פופולארי וסולידי שמציע תשואה גבוהה, סיכון נמוך, בטוחות גבוהות, יציבות, והכי חשוב – שקט נפשי למשקיעים. היעד הפופולארי ביותר להשקעות כאלו הוא בארה"ב, שמציעה ליזמים שפע הזדמנויות, שולי רווח גבוהים ורגולציה נוחה.
להרוויח בדיוק כמו שהבנק מרוויח
איך זה עובד?
משקיעים בקרנות חוב עוזרים לחברות ויזמים במימון פרויקטים של קניית מגרשים/נכסי נדל"ן, ביצוע פעולת השבחה, ומכירה ברווח או השכרה. בתמורה, המשקיעים מקבלים ריבית ידועה וקבועה מראש. ממש כמו בנק. המשקיעים מאוגדים יחד תחת קרן אחת שבוחרת את הפרויקטים, בוחנת את היזמים המקומיים ומפקחת על ההתנהלות בפועל.
קרנות חוב נדל"ן מציעות אופציות, השקעה פסיבית, סולידית ובטוחה עם מספר יתרונות ברורים, ביניהם:
תשואה קבועה ומוגדרת מראש – משקיעים במסלול חוב מקבלים עבור ההלוואה שלהם תשואה קבועה ומוגדרת מראש שמחולקת בכל רבעון או בכל שנה.
תשואה גבוהה בסיכון נמוך – קרנות חוב נדל"ן יודעות לתת למשקיעים תשואה ממוצעת של כ- 10% כל שנה. דומה למה ששוק ההון יודע לתת בטווח הארוך, רק עם סיכון נמוך יותר, יציבות ובטחונות גבוהים יותר (על הבטוחות נפרט מיד…)
אפשר להשקיע עם הון עצמי נמוך – קרנות חוב מציעות אפיק השקעה אטרקטיבי בעולם הנדל"ן, עם היתרונות של עולם הנדל"ן, גם למי שאין הון עצמי פנוי של מאות אלפי שקלים. כל אדם עם 50,000$ יכול להשקיע. סכום שפוי, הגיוני ומציאותי להמון משקיעים.
הגנה מחשיפה לשוק ההון – פרויקטים יזמיים בנדל"ן לא מושפעים מהשינויים והטלטלות בשוק ההון, מה שמציע למשקיעים הגנה מהתנודתיות הגבוהה בשווקים. ככל שמשך הפרויקט קצר יותר, ככה גם שינויים בריבית ובמחירי הבנייה ישפיעו פחות, אם בכלל, על הצלחת הפרויקט.
קדימות בחלוקת הרווחים – משקיעים במסלול החוב זוכים קדימות בחלוקת הכספים בפרויקט. הם מקבלים את הקרן שלהם חזרה פלוס הריבית המובטחת לפני שמשקיעי ההון והיזמים מקבלים את הקרן שלהם.
אדישות לתוצאת הפרויקט – התשואה קבועה ומוגדרת מראש ללא קשר להצלחת הפרויקט. גם במקרה קיצון של ירידות בשווקים המשקיעים במסלול החוב עדיין מקבלים את התשואה המובטחת להם. כאשר הקרן (ההון העצמי) של משקיעי ההון והיזמים משמשת כבטוחה עבור משקיעי החוב.
נסביר בדיוק איך זה קורה באמצעות דוגמא:
יזם רוצה לבצע פרויקט נדל"ן בארה"ב. התוכנית העסקית היא רכישת 2 מגרשים ובניית 10 בתי מגורים. עלות הרכישה ובנייה היא 2,000,000$. הצפי הוא למכור את הנכסים ב – 2,500,000$ לפי מחיר השוק הנוכחי. משך הפרויקט 36 חודשים.
המימון לפרויקט מתחלק בצורה הבאה:
60% מימון של בנק מקומי (1,200,000$)
20% הון עצמי של יזם מקומי (400,000$)
20% משקיעי חוב (400,000$)
סדר חלוקת הקרן + הרווחים הוא כזה:
- הבנק המקומי
- משקיעים במסלול חוב
- היזמים
במידה והפרויקט התנהל בדיוק לפי התוכנית, הנכסים נמכרו בסה"כ 2,500,000$. ועכשיו, מחלקים את ההכנסות:
1.הבנק המקומי מקבל חזרה את הקרן שלו + ריבית 5% שנתית.
-1,200,000$ קרן
-180,000$ ריבית.
2.משקיעי החוב מקבלים את הקרן שלהם חזרה + ריבית 10% שנתית.
-400,000 קרן
-120,000$ ריבית
3.היזמים מקבלים את הקרן שלהם + רווחים
-400,000$ החזר קרן
-200,000$ רווח
אפשר לראות שכאשר הפרויקט מתנהל בדיוק לפי התוכנית העסקית, כל הצדדים מרוויחים יפה מאוד.
אבל מה קורה במצב שבו יש ירידה במחירי הנכסים? או עיכובים/הוצאות בלתי צפויים בפרויקט?
בוא נבחן מצב בו הנכסים נמכרו רק ב – 2,300,000$. (200,000$ פחות מהתוכנית העסקית).
במצב כזה, ההכנסות בפרויקט מתחלקות בצורה הבאה:
1.הבנק המקומי מקבל חזרה את הקרן שלו + ריבית שנתית של 5%
-1,200,000$ קרן
-180,000$ ריבית
2.משקיעי חוב מקבלים את הקרן שלהם + ריבית 10% שנתית.
– 400,000$ קרן
– 120,000$ ריבית
3.היזם מקבל רק את הקרן שלו חזרה
– 400,000$
אז מה קיבלנו כאן בעצם?
במצב בו הנתונים במציאות לא פוגשים את התוכנית העסקית והפרויקט מרוויח פחות מהמצופה – משקיעי החוב אדישים לתוצאות ומרוויחים את ה – 10% שהובטחו להם בכל מקרה. היחיד שסופג את ההפסד במקרה כזה הוא היזם. זה היתרון הגדול למשקיעים שונאי סיכון במסלול חוב. הם אדישים להצלחת/אי הצלחת הפרויקט ומקבלים את התשואה שלהם בכל מקרה. בפועל, ההשקעה של היזם מייצרת כרית בטחון עבור משקיעי החוב. כאשר היחידי שבעצם לוקח כאן סיכון הוא היזם עצמו.
בנוסף, משקיעי החוב נהנים ממספר בטחונות נוספים, כמו:
היזם משקיע מההון העצמי שלו בפרויקט – היזמים משקיעים בין 15%-25% מסך ההון העצמי המגויס לפרויקט. בנוסף, הם מקבלים חזרה את הקרן שלהם רק אחרי שמשקיעי החוב מקבלים את הרווחים שלהם. זה מייצר אצל היזמים מחויבות גבוהה מאוד להצלחת הפרויקט.
מימון של בנק מקומי – הבנק שולח שמאי ומבצע בדיקת נאותות והיתכנות לפני שהוא מאשר מימון. אם קיים מימון בנקאי בפרויקט שאתם בוחנים – אתם יכולים לראות את זה כסימן חיובי מובהק לאיכות של הפרויקט וסיכויי ההצלחה שלו.
בחינת היזם המקומי – הקרן בוחנת את היזמים של הפרויקט באופן יסודי לפי מספר פרמטרים: הניסיון, המוניטין, היכולת הפיננסית, התוכנית העסקית, שמאות, שווי שוק של הנכס, והשוואה לעסקאות דומות שביצע בעבר.
לסיכום:
אם אתה מחפש אפיק השקעה יציב וסולידי שמציע תשואה גבוהה וקבועה, ואם אתה מחפש לחזק את החלק הסולידי בתיק ההשקעות שלך בתקופות של אי יציבות בשווקים הפיננסים, קרנות חוב בנדל"ן היא אופציה מעניינת מאוד שיכולה להיות בדיוק מה שאתה צריך.
חברת BNC יזמות מציעה לך להיכנס כמשקיע במסלול חוב בעסקאות נדל”ן יזמיות בארה”ב
אליאור כרמלי וטל בוימן (33), הבעלים והמייסדים של BNC יזמות נדל"ן, פעילים בשוק הנדל"ן משנת 2011. מלווים משקיעי נדל"ן בארץ ובארה"ב. פיתחו מודל השקעה ייחודי שמאפשר לכל משקיע עם הון עצמי של 50,000$ ומעלה להינות מהשקעה פסיבית בעסקה יזמית בארה"ב. ההתמחות שלהם היא בעסקאות אקזיט מהירות לטווח קצר של בין 12-36 חודשים. למשקיעים יש את האפשרות לבחור במסלול חוב עם תשואה קבועה, מוגדרת מראש ובטחונות גבוהים.
