איתמר אבירם (34) חושף בפעם הראשונה את הסודות שעזרו לו לכבוש את שוק הנדל"ן בבאר שבע ודימונה
מאת: נועם דור
מחירי הנדל"ן בישראל בעשור האחרון מטפסים בקצב מטאורי. זה גרם להרבה אנשים שאין להם מיליונים פנויים בצד, לחשוב שאין להם סיכוי לרכוש דירה להשקעה. איתמר אבירם (34), מגיע נחוש לנפץ את המיתוס שהנדל"ן בישראל שמור לעשירים בלבד. הוא מבטיח שכל אדם עם הון עצמי של 200,000 ש"ח ומעלה יכול לרכוש דירה. ואם פועלים נכון? אפשר גם ליהנות מתשואה שנתית דו ספרתית על ההון העצמי ומהכנסה פסיבית גבוהה שמגיעה משכ"ד. יצאנו לבדוק איפה מסתתרות הזדמנויות ההשקעה המסתוריות של שוק הנדל"ן שאף אחד לא שומע עליהן בחדשות ובעיתונים.
איתמר, אתה טוען שעדיין אפשר למצוא דירות בישראל במחירים שפויים?
"חד משמעית כן. מן הסתם שאנחנו לא מדברים על ערי המרכז, כן?. שם המחירים כבר מחוץ לתקציב ההשקעה של רוב האנשים בארץ. אבל מצד שני, בערי הנגב כמו באר שבע, דימונה ונתיבות – משקיעים יכולים לרכוש דירות אטרקטיביות בפחות ממיליון ש"ח.
בדימונה אתה יכול למצוא דירות גם ב – 600,000 – 650,000 ש"ח. ואם אתה מממן 75% מהעסקה בעזרת משכנתא – אתה יכול לרכוש את הדירה עם הון עצמי של 200,000 – 250,000 ש"ח. מדובר כבר בסכומים הגיוניים שהרבה אנשים בארץ יכולים לעמוד בהם ולהתחיל לתת לכסף לעבוד בשבילם בהשקעות חכמות."
"באר שבע: אחד היעדים האטרקטיבים ביותר למשקיעי נדל"ן שמגיעים עם הון עצמי נמוך"
עכשיו, התשואה הממוצעת על דירה להשקעה בארץ עומדת על סביבות 3%, אתה טוען שמשקיעים בפריפריה יכולים לקבל הרבה יותר?
"בדיוק.
תראה, לצערי 99% מהמשקיעים בארץ עושים עסקאות שלא ממקסמות את פוטנציאל הרווח. למשקיעי נדל"ן יש בעצם 3 מקומות שבהם הם יכולים להשפיע ולהגדיל את התשואה בהשקעה. הראשון, זה בקנייה מתחת למחיר השוק. השני, בהשבחה חכמה. והשלישי? בעזרת מימון בנקאי ומימון חיצוני. מה שנקרא מינוף"
אתה יכול להרחיב על זה קצת יותר?
"בטח. בוא נלך שלב שלב."
שלב ראשון: קנייה מתחת למחיר השוק:
"ברגע שאתה קונה מתחת למחיר השוק, אתה בעצם משיג שני דברים מאוד משמעותיים. קודם כל, אתה מבטיח את הרווח שלך כבר ברגע הקנייה ומבטל לחלוטין את הסיכון להפסד. דבר שני, אתה מגדיל את פוטנציאל הרווח שלך בצורה משמעותית."
זה נשמע טוב ויפה, אבל לא נראה לי הגיוני שבעל נכס ימכור לי מתחת למחיר השוק, בטח לא השוק של היום.
"אני מבין מה אתה אומר. זה באמת לא נשמע הגיוני. אבל לפעמים, בתוך כל מה שנראה לנו הגיוני נכנסים החיים עצמם. דברים קורים בחיים ומשנים תוכניות. תחשוב שבן אדם פתאום מחליט לעשות רילוקיישן ויש לו פרק זמן קצר לסגור את העניינים שלו בארץ. או זוג שמתגרש. או מספר אחים שמקבלים דירה בירושה ולכל אחד מהם יש תוכניות עם הכסף.
בנוסף, ידעת שיש מעל 170,000 דירות נטושות בישראל? דירות שלא מכניסות לבעלים שלהם שקל ורק מייצרות התחייבות. כל הסיטואציות האלו, בסופו של דבר, מייצרות לחץ אצל בעל הנכס למכור. הלחץ הזה נותן לרוכש החכם את הכוח לסגור את העסקה במחיר אטרקטיבי. מחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק.
אחת הדירות הראשונות שרכשתי להשקעה היא דוגמה טובה: קניתי אותה מזוג שזו הייתה הדירה השנייה שלהם. הם רצו למכור אותה כדי לממן שיפוץ רציני של הדירה שהם גרים בה. בנוסף, הדירה הייתה מוזנחת, לא מושכרת ולא הכניסה להם כסף – למרות שהייתה באזור מצוין.
אני זוכר את האישה ממש לוחצת על הבעל למכור. ברגע שזיהיתי את זה, נכנסתי מהר למו"מ ונתתי הצעה. את הדירה קניתי ב – 20% מתחת למחיר השוק."
ואיך אני מגיע למצב שאני נמצא במקום הנכון בזמן הנכון כדי למצוא מציאה מתחת למחיר השוק?
"מניסיון של למעלה מעשור ויותר מ – 340 עסקאות, אני יכול להגיד לך בצורה חד משמעית: על כל 20 דירות יש לפחות עסקה אחת פוטנציאלית לקנייה מתחת מחיר השוק. זה אומר שאתה לא צריך לחקור עיר שלמה כדי למצוא מציאות. הדבר החכם לעשות, יהיה להתמקד באזור ספציפי של כמה רחובות, לדעת מה שווי הנכסים שם ולבצע מעקב אחרי עסקאות פוטנציאליות."
אתה אומר שקנייה מתחת למחיר השוק זה דבר סטנדרטי?
"לגמרי. כל הדירות שקניתי בחיים שלי היו מתחת למחיר השוק, אותו דבר עם השותפים שלי. אותו דבר עם למעלה מ – 340 משקיעים שליווינו להשקעה בעשור האחרון. אנחנו תמיד קונים מתחת למחיר השוק. זה כלל ברזל שבלעדיו אנחנו לא עושים עסקה."
אוקי, אז קנייה מתחת למחיר השוק היא השלב הראשון. מה השלב השני?
שלב שני: השבחה חכמה שמעלה את הביקוש ואת ערך הנכס.
"הרעיון הוא לקחת דירה מוזנחת ולא מנוצלת, לשפץ אותה, ולהפוך אותה לפנינת נדל"ן מבוקשת. השבחה יכולה להיות שיפוץ מאסיבי והיא יכולה גם להיות משהו מאוד מינורי כמו צבע, תאורה, או הום סטיילינג חדש. בכל מקרה, מדובר בתהליך מהיר שאפשר להשלים בפחות מ – 60 ימים, ברגע שעובדים כמו שצריך.
מה שכן – כדי למקסם את הביקוש לדירה, את השווי שלה ואת הרווח משכ"ד?
יש כלל אצבע אחד שחייבים להיצמד אליו…"
והוא?
"אתה חייב לתכנן את השיפוץ לפי הרצונות והצרכים של השוכרים העתידיים שלך, לא לפי מה שלך נראה יפה. קריטי להבין את זה, בסופו של דבר, השוכרים הם אלו שיגורו בדירה ולא אתה, נכון? אז אם תדע מראש לספק להם את כל הדברים הגדולים והקטנים שחשובים להם, הדירה שלך תתבלט מעל שאר הדירות באזור ותהנה מהביקוש הכי גבוה.
אתה יכול לתת דוגמא?
אם אתה משכיר דירה באזור של משפחות דתיות? תקפיד על שני כיורים לבשר וחלב, חדרי שינה קטנים, סלון גדול ורחב – ותראה איך הביקוש לנכס שלך עולה פלאים.
אם השוכרים שלך סטודנטים? אם תציע להם דירה שבכל חדר יש שירותים ומקלחת פרטיים, הם יעמדו אצלך בתור ויהיו מוכנים לשלם לך כמה שתבקש.
זה בדיוק מה שעשינו בבאר שבע ברגע שהבנו שקהל היעד שלנו הוא סטודנטים."
מה שיטת העבודה שלכם בבאר שבע?
"האסטרטגיה שלנו ושל המשקיעים שלנו היא לקחת דירת 3 חדרים גדולה ולהפוך אותה לדירת 4 חדרים. כל חדר אנחנו הופכים לסוויטה עם שירותים ומקלחת פרטיים.
במצב כזה, דירה שלפני ההשבחה הייתה מושכרת ב – 2,500 ש"ח, אחרי השבחה אנחנו משכירים לפי מחיר של 1,250 ש"ח לחדר. על כל הדירה אנחנו מקבלים 3,750 ש"ח. עלייה של 50% בשכ"ד החודשי. עוד 1,250 ש"ח בחודש. עוד 15,000 ש"ח כל שנה. כל זה רק בזכות תכנון והתאמה של הנכס למה שקהל היעד שלי צריך.
רוצה עוד דוגמא?"
בבקשה…
"בדימונה גילינו שיש ביקוש גבוה של זוגות צעירים לדירות משופצות ברמה גבוהה. אז בנינו אסטרטגיה של קנייה דירות ושיפוץ בסטנדרט גבוה. זה הופך את הדירות שלנו ליהלום הכי נוצץ בעיניים של קהל היעד, שבסופו של דבר משלם את הכסף.
שורה תחתונה?
משקיע חכם שמתאים את הנכס למה שהשוכרים שלו צריכים ולאו דווקא למה שהוא רוצה – מבטיח לעצמו ראש שקט וממקסם את ההכנסה שהוא מקבל משכ"ד."
"השבחה חכמה יכולה להעלות את שווי הנכס בצורה משמעותית ואת שכ"ד ביותר מ – 50%."
- בחינם ולזמן מוגבל -
מלאו פרטים וקבלו גישה מיידית לסדרת הסרטונים שסחפה את הרשת ותראה לכם: איך לרכוש דירה להשקעה בישראל עם 200,000 ש"ח וליהנות מתשואה שנתית של 8-12% על ההון העצמי שלכם.
עכשיו, אנחנו מצרפים לתוכנית העבודה שלנו את השלב השלישי – המינוף.
אחד הדברים הכי יפים בנדל"ן, הוא שאתה יכול לממן את רוב העסקה עם הכסף של הבנק, ולא עם כסף שאתה צריך להביא מהבית. זו פריווילגיה שאתה לא יכול ליהנות ממנה בשום מקום אחר. ברגע שאתה מביא 50-75% מהמימון של העסקה בעזרת הלוואה מהבנק – מה שנקרא משכנתא – אתה בעצם מכפיל את התשואה על ההון העצמי שלך.
אפשר דוגמא?
"למשל: אם אתה קונה דירה במיליון ש"ח ומקבל עליה 3,500 ש"ח כל חודש שכ"ד. בשנה שלמה, ההכנסה שלך משכר דירה תהיה 42,000 ש"ח.
עכשיו, בוא נבחן את העסקה בשני מצבים שונים. פעם אחד בלי מינוף ופעם אחת עם מינוף.
בלי מינוף:
אם אתה לא משתמש במינוף, אז כדי לרכוש דירה של מיליון אתה צריך להביא מיליון מהבית, נכון?
יופי.
אז התשואה הכללית שלך שווה לתשואה על ההון העצמי. התשואה שלך במצב כזה תהיה סה"כ ההכנסה משכ"ד חלקי עלות הנכס.
זה יוצא תשואה שנתית של 4.2% = (42,000/1,000,000)
עכשיו, בוא נראה מה קורה לתשואה שלך עם מינוף.
נניח ואתה רוכש דירה ראשונה ומקבל 75% מימון מהבנק.
זה אומר שכדי לרכוש דירה במיליון ש"ח אתה צריך להביא רק 250,000 ש"ח מהבית.
כדי לחשב את התשואה על ההון העצמי שלך נחלק את ההכנסה שלך משכ"ד בהון העצמי שהבאת לעסקה.
42,000/250,000 = 16.8%
מה עשינו כאן? הכפלת פי 4 את התשואה על ההון העצמי שלך בזכות המימון שהבאת מהבנק.
כן, אבל על המימון הזה אני צריך לשלם ריבית כל חודש.
"נכון, אבל כל עוד ההכנסה שלך משכ"ד גבוהה מעלות מימון המשכנתא – אתה נשאר עם תזרים חודשי חיובי ותשואה גבוהה יותר על ההון העצמי. אתה מבין? אתה בעצם מכסה את החזר המשכנתא משכ"ד שהשוכר שלך משלם לך, ובתור בונוס, אתה גם נשאר עם עודף של כמה אלפי שקלים בצד.
לדבר על רווחים זה תמיד נחמד, אבל הקוראים ישמחו לשמוע מה יש לך להגיד לגבי הסיכונים.
"זוכר שאמרנו שאנחנו לא עושים עסקה אם אנחנו לא יכולים לקנות אותה מתחת למחיר השוק? אחת הסיבות היא היכולת שלנו לייצר עסקה שתהיה רווחית בכל מצב שוק. אם אתה קונה דירה ב – 15% מתחת למחיר השוק, והשוק יורד ב – 10% – אתה עדיין ברווח, נכון? בנוסף, אל תשכח את ההשבחה שאנחנו עושים שמעלה את הביקוש ואת ערך הנכס. ובמקרה הכי גרוע? אתה פשוט לא מוכר את הנכס בשוק יורד, וממשיך להשכיר את הדירה וליהנות משכ"ד. בטווח הארוך, מחירי הנדל"ן עולים לאורך ההיסטוריה מהסיבה הפשוטה שהאוכלוסיה ממשיכה לגדול והאדמה מוגבלת. זה עניין של היצע וביקוש. בדיוק כמו שמארק טווין אמר: "כדאי שתקנו אדמות, כי לא מייצרים כאלו יותר…"
ויש עוד דבר חשוב…
מה?
"תראה, היופי בנדל"ן בניגוד לאפיקי השקעה אחרים, הוא הוודאות הגדולה שיש לך בעסקה. כל העלויות וההוצאות שלך ידועות מראש ואין מקום להפתעות. אתה עושה חקר שוק ויודע כמה עולה נכס, אתה יודע מראש בכמה תוכל להשכיר אותו, אתה יודע כמה יעלה לך שיפוץ, עורך דין, תיווך וכו'. את כל הנתונים האלה אתה מעלה על דו"ח עסקה מסודר שנותן לך מחיר קנייה מדויק. במחיר הזה אתה יודע שכדאי לך לקנות כדי לקבל את התשואה שאתה רוצה. לא קיבלת את המחיר הזה במו"מ? אתה לא עושה עסקה. ושאתה פועל ככה? אין לך בעצם סיכון בעסקת נדל"ן.
"אני מראה איך להכין דו"ח עסקה מפורט מ א' ועד ת' בסדרת הסרטונים שהכנתי – כל אחד מהקוראים יכול לקבל גישה בחינם ולראות בעצמו.
למי זה מתאים?
בעיקר למי שמבין שהכסף שלו לא עושה שום דבר בבנק היום ורוצה לשנות את המצב הזה. למי שרוצה להנות מהביטחון והיציבות של שוק הנדל"ן, אבל אין לו הון עצמי גבוה. לזוגות צעירים שרוצים לרכוש דירה שתייצר להם עליית ערך משמעותית לאורך השנים. וגם לאנשים מבוגרים יותר שרוצים להנות מהכנסה קבועה של כמה אלפי שקלים כל חודש משכ"ד. וכמובן – למי שרוצה לדאוג לעתיד של הילדים שלו ולהעניק להם דירה במתנה שתתן להם יציבות ובטחון כלכלי לכל החיים שלהם.
ממש כמו לקנות נדל"ן בתל אביב בשנות ה - 90
עכשיו, בוא נתפקס קצת יותר על הפריפריה.
"יאללה, בשמחה."
אתה אומר שבפריפריה אפשר למצוא הזדמנויות השקעה יוצאות דופן…?
"צריך להגיד את האמת. מחירי הנדל"ן במרכז גבוהים מידי. 90% מהמשקיעים לא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה להשקעה בתל אביב, גבעתיים, הרצליה או רמת גן. מצד שני, ערים כמו באר שבע ודימונה מציעות את כל מה שמשקיע נדל"ן מחפש. מחירים נוחים, ביקושים חזקים לשכירות, תשואה גבוהה, ופוטנציאל רווח עתידי גבוה שמגיע מפיתוח אזורי.
משקיעי נדל"ן בפריפריה יכולים לרכוש דירה להשקעה עם 200,000 – 250,000 ש"ח הון עצמי, וליהנות משכ"ד של אלפי שקלים כל חודש שמעלה את רמת החיים שלהם.
ויש את העניין של עליית הערך…"
מה לגבי עליית הערך?
"אתה זוכר מה קרה למחירי הנדל"ן בתל אביב ב – 30 השנים האחרונות? הם טיפסו בצורה חסרת תקדים.
בשנות ה – 90, היית צריך 90 משכורות כדי לקנות דירה. היום? אתה צריך 150. זה אומר שמי שקנה דירה בתל אביב בזמן הנכון סידר לעצמו את החיים, את הפנסיה ואת העתיד של הילדים שלו. זאת הייתה ההזדמנות של הדור של ההורים שלנו.
אני טוען שהדור שלנו יכול לנצל הזדמנות דומה שמתפתחת היום בפריפריה. אולי לא נראה עליות מחירים כאלה קיצוניות, אבל ללא ספק שכוחות השוק מצביעים שמחירי הנדל"ן בפריפריה יעלו בצורה משמעותית בשנים הקרובות."
תסביר:
"אתה יודע מה הבעיה הגדולה של שוק הנדל"ן בארץ? חוסר בבנייה. חוסר בנייה שמייצר חוסר היצע מול ביקוש שרק הולך וגדל. ככל שיש יותר אנשים שמתחרים על אותה דירה – המחיר שלה יטפס למעלה.
המגמה הזו רק תתחזק בשנים הקרובות. מהסיבה שפתרון למחסור בהיצע לא נראה באופק. מצד שני, קצב גידול האוכלוסייה בישראל הוא במקום הראשון מבין מדינות ה – OECD. לפי כל התחזיות, עד שנת 2048 נהיה כאן יותר מ – 16 מיליון תושבים.
עכשיו, אם האוכלוסיה גדלה בקצב כל כך גבוה ואין מענה מצד ההיצע – מה יקרה למחירי הנדל"ן? יעלו למעלה!
ואם 90% מהאוכלוסיה כבר היום לא יכולה להרשות לעצמה לגור במרכז הארץ – לאן יזרמו כל הביקושים? לפריפרייה!"
עד 2048 האוכלוסיה בישראל תגיע ל 16.8 מיליון. כל עוד היצע הבתים לא יענה על הביקוש – מחירי הנדל"ן ימשיכו לטוס למעלה. מקור תמונה: גלובס
חשוב לקחת את זה בחשבון, ולהבין שיש כאן טיימינג מעולה לרכוש דירה בזול וליהנות מעליית ערך משמעותית בטווח הארוך. עליית מחירים כתוצאה מכוחות שוק שאי אפשר להתכחש או להתעלם מהם. גידול דמוגרפי ועודף ביקוש. כאשר במקביל, בטווח הקצר והמיידי, אתה נהנה מתזרים חודשי שאתה מקבל משכ"ד שמגדיל את ההכנסה שלך בצורה פסיבית ומאפשר לך לעלות ברמת החיים.
סדרת סרטונים חדשה חושפת:
איך קונים דירה להשקעה בישראל עם 200,000 ש"ח ונהנים מתשואה שנתית של 8-12% על ההון העצמי
ממש לאחרונה, איתמר הוציא לאוויר סדרת סרטונים שלקח לו כמעט שנה שלמה להכין. בסדרה, הוא מבטיח לחשוף את שיטת ההשקעה המלאה שלו, שמאפשרת למעמד הביניים לרכוש דירה להשקעה עם הון עצמי נמוך, ולייצר תשואה שנתית של 8-12% על ההון העצמי.
מה הסיבה שהחלטת לעלות עם הסדרה דווקא עכשיו?
לפני שנה נחשפתי לנתון מזעזע. יותר מ – 400 מיליארד שקלים של ישראלים שוכבים בבנקים ועושים 0% תשואה. אחרי כמה בירורים, הבנתי שרוב הכסף הוא של אנשים שיש להם הון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים בבנק, והם פשוט לא מאמינים שעם הסכום הזה הם יכולים לרכוש דירה להשקעה. בדיוק בשביל האנשים האלה צילמתי את סדרת הסרטונים הזאת, כדי להראות להם מה שלא מלמדים בבית ספר ובאוניברסיטה. איך עושים נדל"ן בחיים האמיתיים. איך לוקחים הון עצמי של 200,000-250,000 ש"ח וקונים איתו דירה להשקעה שמייצרת תשואה שנתית של 8-12% על ההון העצמי, הכנסה חודשית פסיבית משכ"ד, ועליית ערך לאורך זמן.
ומה אפשר למצוא שם?
כל מה שבן אדם בלי ידע קודם, ניסיון, או יותר מידי זמן פנוי, צריך לדעת כדי לרכוש דירה להשקעה בתוך 3 חודשים. החל מבחירת אזור, מציאת נכס מתחת למחיר השוק, השבחה חכמה, בנייה של דוח עסקה מקצועי, פרסום הדירה, ואיתור שוכרים. בנוסף, אני מסביר איך לבחור ולעבוד נכון עם אנשי המקצוע שעושים בשבילך 90% מהעבודה.
ואיך אפשר להגיע לסדרת הסרטונים?
זה קל מאוד. אני מוסיף כאן קישור לטובת הקוראים. כל מה שצריך לעשות זה ללחוץ עליו ומגיעים מיד לסרטון הראשון בסדרה.
למעבר לסדרת הסרטונים של איתמר על הזדמנויות הנדל"ן בפריפריה לחץ כאן>>>
